Anfechtung der Kündigung

Wenn eine Kündigung nicht an einem Nichtigkeitsgrund leidet, entfaltet sie grundsätzlich auf den Kündigungstermin hin ihre Wirkungen. Der Empfänger kann allerdings die Kündigung anfechten und so den Grund der Kündigung auf seine Vereinbarkeit mit dem Grundsatz von Treu und Glauben überprüfen zu lassen.

Das Gesetz kennt entgegen einer verbreiteten Meinung keinen abschliessenden Katalog von gültigen Kündigungsgründen. Jeder ernst gemeinte Grund kann einer Partei grundsätzlich als Kündigungsmotiv dienen (Art. 271 Abs. 1 OR). Anfechtbar ist die Kündigung jedoch, wenn das Motiv des Kündigenden nicht schützenswert ist. Dies ist der Fall bei Kündigungen ohne vernünftigen Grund oder bei solchen aus geringfügigem Anlass (BGE 140 III 496 E. 4.1 und 4.2.2). Treuwidrig ist auch die Angabe eines unwahren Kündigungsgrundes, etwa wenn die Vermieterin Eigenbedarf geltend macht, um bei der Realisation des in Wahrheit geplanten Umbaus nicht durch eine lange Erstreckung des Mietverhältnisses beeinträchtigt zu werden.

Art. 271a OR enthält einen Katalog ungültiger Vermieter-Kündigungen. Neben der Rachekündigung (lit. a) und der Änderungskündigung (lit. b, Kündigung des Vermieters mit dem Zweck, eine Mietzinserhöhung zu erreichen) ist besonders auf die Sperrfristen hinzuweisen: So kann die Vermieterin während der Dauer eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens und (im Falle eines Misserfolgs im Prozess) bis drei Jahre nach Abschluss des Verfahrens sowie während drei Jahren nach Abschluss eines Vergleichs über eine Streitfrage nur aus abschliessend im Gesetz aufgezählten Gründen kündigen (vgl. Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Art. 271a Abs. 2 und 3 OR).

Die Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde muss gemäss Art. 273 Abs. 1 OR unbedingt innert 30 Tagen seit der Entgegennahme erfolgen. Danach ist das Anfechtungsrecht unwiederbringlich verloren (verwirkt). Die Frist beginnt schon am Tag nach der Aushändigung der Kündigung zu laufen. Legt der Postbote eine Abholungseinladung in den Briefkasten, muss der Empfänger die Sendung spätestens am Folgetag abholen. Laut Bundesgericht beginnt die Frist nämlich nicht erst am Ende der 7-tägigen Abholfrist (BGE 140 III 244 E. 5). Das Bundesgericht hat entgegen der Genfer Vorinstanz einer Mieterin das Recht auf Kündigungsschutz abgesprochen, die zur Zeit der Kündigung für 10 Tage in den Ferien war und deshalb den Kündigungsbrief nicht innert der 7-tägigen Frist bei der Post abholen konnte. Die Mieterin müsse sich bei der Post erkundigen, von wem der nicht abgeholte Brief stamme. Die Ferien änderten nichts daran, dass die Anfechtungsfrist bereits einen Tag nach Einwurf der Abholungseinladung in den Briefkasten zu laufen beginne (BGE 143 III 15). 

Erleichtert wird die Anfechtungsklage durch das Recht des Empfängers, eine Begründung der Kündigung zu verlangen (Art. 271 Abs. 2 OR).