Hinterlegung des Mietzinses

Für den Fall, dass der Vermieter einen Mangel nicht innert angemessener Frist beseitigt, kann die Mieterin ihm androhen, sie werde die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen (Art. 259g Abs. 1 OR). Dadurch erhält die Mieterin ein Druckmittel hinsichtlich der Behebung von Mängeln, denn mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (so genannte Zahlungsfiktion, vgl. Art. 259g Abs. 2 OR). Der Vermieter kann deshalb nicht mehr wegen Zahlungsverzugs kündigen. Das Bundesgericht lässt es für die Zahlungsfiktion genügen, dass die Mieterin gutgläubig annahm, sie sei zur Hinterlegung berechtigt (BGE 125 III 120).

Das Hinterlegungsrecht setzt voraus, dass ein Mangel besteht, der nicht vom Mieter zu beheben ist (vgl. Mängel). Weiter setzt es voraus, dass der Vermieter den Mangel nicht innert einer vom Mieter gesetzten Frist beseitigt. Behebt der Vermieter den Mangel fristgemäss (oder leitet er die Behebung wenigstens in die Wege), ist eine Hinterlegung unzulässig. Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung wie auch die Androhung der Hinterlegung haben zu ihrer Gültigkeit schriftlich zu erfolgen.

Kommt der Vermieter dem Begehren um Mängelbehebung nicht fristgemäss nach, so verlangt das Gesetz auch noch eine schriftliche Ankündigung der Hinterlegung. Hinterlegungsfähig ist der ganze Mietzins, und zwar nicht nur der Nettomietzins, sondern das gesamte Entgelt für den Gebrauch der Sache inklusive allenfalls vereinbarter Nebenkosten (BGE 124 III 201). Die Hinterlegung eines Teils des Mietzinses ist jedoch zulässig. Nach Art. 259h und 259i OR i.V.m. Art. 208 Abs. 4 ZPO fallen die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zu, wenn die Mieterin nicht innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anruft (und z.B. auf Beseitigung des Mangels, Mietzinsminderung und Schadenersatz klagt).

Kommt es zu keinem Vergleich vor Schlichtungsbehörde, so kann diese den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Lehnt eine der Parteien den Urteilsvorschlag innerhalb von 20 Tagen ab, stellt die Schlichtungsbehörde zuhanden der ablehnenden Partei eine Klagebewilligung zu (Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO), welche innerhalb von 30 Tagen beim Mietgericht eingereicht werden muss. Ansonsten gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt (Art. 211 Abs. 3 ZPO). Macht die Behörde keinen Urteilsvorschlag, so stellt sie der klagenden Partei - also der Mieterin - die Klagebewilligung aus, mit welcher innert 30 Tagen beim Mietgericht geklagt werden kann (Art. 209 Abs. 4 ZPO).

Hinterlegungen sind heikel, die entsprechenden Verfahren kompliziert. Auf jeden Fall empfiehlt es sich, die Rechtauskunft der Schlichtungsbehörde zu besuchen oder anwaltlichen Rat einzuholen, bevor man dieses Recht ausübt. In Zürich stellt die Schlichtungsbehörde eine Depositionsanweisung aus. Gestützt darauf kann die Mieterin den Mietzins bei der Kasse des Bezirksgerichts einzahlen.